论典说法

出售遗嘱中的房产，买卖合同无效

案情介绍

胡大爷的老伴去世多年，三个孩子都由胡大爷一人拉扯长大。大女儿和大儿子相继结婚成家，只有小儿子胡刚至今未婚，与自己生活在一起。去年年底，胡大爷考虑到自己年事已高，且小儿子胡刚至今未婚的具体情况，就写了一份遗嘱，将自己现在居住的房子留给了小儿子胡刚，以便将来自己不在的时候，胡刚能有个住的地方，也算有个保障。

让胡大爷没想到的是，今年刚过完春节，胡刚的朋友刘明就找到胡大爷，告诉胡大爷：春节前胡刚找到自己，称他急需用钱，把胡大爷遗嘱中留给他的房子卖给了刘明，并拿出了自己与胡刚签订的房屋买卖合同，要求胡大爷配合他办理房屋过户手续。胡大爷看后非常恼火，心想自己还没死呢，胡刚居然背着自己将房子卖掉，真是让人伤心。于是胡大爷将立好的遗嘱撕了，并拒绝为刘明办理过户手续。

刘明非常着急，因为他已经把房款付给了胡刚，现在房子又办不了过户手续。无奈之下，刘明来到辽宁论典律师事务所进行法律咨询。

律师点评

辽宁论典律师事务所专业律师告诉刘明，根据《继承法》及相关法律规定，公民可以立遗嘱处分个人的财产；遗嘱人死亡时，遗嘱生效。遗嘱生效前，遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。另外，根据《合同法》规定，无权处分的人处分他人财产，未经权利人追认或者无权处分的人订立合同后未取得处分权的，所订立的合同无效。

本案中，胡刚虽然持有胡大爷立的遗嘱，但根据法律规定，因胡大爷还健在，因此该遗嘱尚未生效。在遗嘱生效前，遗嘱中所涉及的房屋并不属于胡刚所有。在这种情况下，胡刚将房屋卖给刘明的行为属于无权处分；而房屋所有权人胡大爷却不同意卖房，因此胡刚与刘明签订的房屋买卖合同无效。刘明只能要求胡刚返还其已经支付的购房款并赔偿损失。

论典律师提醒：购置房产属于生活中的大事，其中涉及很多专业性的法律问题。因此建议在购房过程中，最好能有专业律师把关或者对买卖合同进行律师见证，以免产生不必要的纠纷。

（供稿律师 王效发 李林泽）

辽宁论典律师事务所

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